几年前，一处柏林市中心黄金地段的公寓，售楼广告的标价每平米只有1500欧元，甚至比中国一些大城市的房价还低。要知道德国人的平均工资至少是中国的10倍！掰指细算，英国伦敦同等规格的住房，价格至少是柏林的10倍。在过去10年里，英国、西班牙等国的房价已涨了3倍，而同期德国房价却一直波澜不惊。
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德国楼市陷“围城”
受德国房地产价格处于低位的现实吸引，从2004年开始，大量境外资本开始进入德国楼市，德语论文，其中不乏高盛、百仕通等全球资本巨头的身影。真可谓是“城”外的人想方设法进“城”，德语专业论文，以期获利。
有海外投资者在当年接受媒体采访时表示，如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资，期望回报率能在7%以上。亦即德国房地产价格尚处于低谷，正是买进的黄金时期。
令人好奇的是，既然德国楼市如此具有潜力，那谁还愿意脱手卖房呢？德国房产商会不会“捂盘惜售”？实际情况恰恰相反，德国楼市交易更像是一个“卖方市场”。
原来，两德统一后，政府为了解决突然出现的住房压力，鼓励所有企业修建居民住宅，这造成了德国住房过剩。近10年来，房产所有者都在极力将手中的公共住房、自建房屋、地产股票等脱手。
“护城”三大杀手锏
随着境外资本大量涌入德国房地产市场并成为主导性的投资者，他们是否会伺机抬高房价并获利出逃？
在德国工作多年的德阿瑞尔地产银行略论师郝鹏介绍了德国政府狙击海外炒房团的“三大杀手锏”：“德国政府杜绝房价炒作的手段很多，但有三条不容忽视：一是地价、房价、房租的指导价制度；二是对抬高房价者的刑罚威慑；第三则是重税限制。虽然海外资本大量涌入德国楼市，但迄今为止并没有改变德国房价稳定的状况，不能不说是这三大利器的功效。”
关于第一点，德国的地价、房价、房租等，并不是由房地产商说了算，却也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法学责任。除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“标准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法学效力，所有房地产交易有义务参照执行，在合理范围内浮动。
“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法学规定，关于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》，就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》，构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至被判处3年徒刑。这对妄图谋取暴利的炒房者而言，其威慑影响不言而喻。
税收同样是德国政府遏制炒房的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只缴纳宅基地的土地税。用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴15%的差价盈利税。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对炒房者而言可谓釜底抽薪。
当然，这些机制也并非为海外炒房者量身定作，对德国国内的炒房者同样适用。这些机制成为德国政府守卫本土房产市场最为有效的工具。
炒房团仓促退出
到2017年6月，百仕通企业出售了3.1万套住宅之后不久，瑟伯勒斯企业也紧随其后，宣布将出售德国2.2万套经济型住宅。当月，一些市场观察家也表示，金融投资者变现举动并不意外，因为它们“显然投资出现了失误”，收益比预期低得多。
海外资本在德国楼市不再恋战、仓促退出，出现“败走麦城”的迹象，也直接体现了德国房地产“遏制炒房机制”的成功。
德国《明镜》周刊载文指出，欧美炒房团如果在德国吹了个气泡，到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为，如果支持地方政府继续出售其房地产企业或公有住房，虽然一时有不少进账，但从长远来说必将付出沉重代价。因为一旦地方政府没有了自己的房地产企业，将不能再向社会弱势群体提供廉价的房屋。这样一来，为弱势群体租房提供补助的重担将同样落在地方政府头上，最后导致其不堪重负。
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