21年来，朱子娟一直租房住。前19年她在德国，上学、工作、结婚，期间搬了两次家，从没想过要买房。2017年回到北京后，她已经搬了4次家，深切体会到在中国租房和在德国租房的各种不同。
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被迫毁约的第一次租房
朱子娟夫妇在北京找房子时，一般通过中介，签合同时“要面对各种不可预知的问题”。每次都要看很多房子，很少遇到满意的。他们对月租的心理上限是六七千元，这个价位范围内房子的质量，有时会让她的德国丈夫感到愤慨：“这样的房子为什么会被允许出租？”
第一个房子特别新，装修的气味还未散尽，他们签了1年合同，精心布置后搬了进去，当时小区的入住率还比较低。不久，楼下邻居开始装地暖，他们受不了噪音，住了3个月就搬走了。“德国的房子要完全竣工才能入住，法学还对装修时间作了详细规定，避免打扰其他住户。”朱子娟说，在德国，各种施工现场都比较安静，速度也比较快，因为施工方一般会尽量提前装配好部件，减少在现场的劳动量和工作时间。
付了1个月租金作为违约金提前终止合同后，他们继续在北京的租房生活。
记得在德国，租房的生活质量和住在自家房子里几乎没有区别。“德国的房子，建筑和装修质量普遍都很高。出租房也很干净，上一任房客搬走时会主动打扫，然后物业再收拾一遍。”朱子娟说，她之前在德国租的房子，是20世纪80年代建的，内外看起来都还很新，而在中国，很多刚建没几年的房子就“不能看了”。此外，在德国参与社区事务时，房客和正式业主拥有同等权利。
而且，在德国找房一般是自己翻报纸广告栏，当然也有人找房屋中介。但德国《住房中介法》规定，如果中介随意提高佣金，会被处以高达2.5万欧元的罚金。
在德国时，朱子娟身边大部分人都租房住，经济情况相当好的人也很少买房，所以德国的自有房率很低。德国联邦数据统计局在2017年公布的数据称，只有约43％的德国人有自己的房子，这一数据低于欧盟国家的平均值――60％。在英国、西班牙和意大利，这一比例大约在70%～80％之间，美国则为69％。
事实上，对大多数德国人来说，买房并不是什么困难的事。在首都柏林，市区的房屋均价为1500欧元～2000欧元／平方米，而柏林2017年的人均月收入为约2400欧元。即使在GDP占德国首位、房价也最高的慕尼黑，市区房屋均价仅约4000欧元/平方米。
不可承受的房租“年涨制”
第一次主动终止合同后，朱子娟夫妇搬到了偏远一点儿的地方。他们很快发现，在庞大的北京，郊区的概念和德国城市郊区有很大区别。于是，他们有了第二次搬家――距离办公室太远，她不能忍受每天上班单程就需要一个半小时。
后来，他们住过三环边上一处80平方米的房子，觉得空间太小，只签了3个月；还住过四环边上的酒店式公寓，却因为一次长期停水而再次搬走。
现在的房子还不错，但住了一年临近续约的时候，房东提出租金要涨20％。“德国法学规定，两年可以涨一次租金，最多不超过7％。”朱子娟说，所以她觉得北京房东的要求很难接受。经过讲价，他们最终把上涨幅度降到了18％。
后来，他们才发现北京房租几乎一年涨一次，也不受任何限制――他们的一个朋友在雍和宫附近的胡同租了个四合院，一年期满续约时，房东提出要涨30％，朋友只好搬家。
关于房租的上涨，德国《民法典》作了规定：房东必须提交正式的书面说明，阐明合理的涨价理由，还须举出3个同类住房涨价的例证。中国人很难想象为什么在一个资本主义发达国家，法学对房客的保护显得那么“反市场经济”。
这种保护在《租房法》中得到进一步细化：如果3年内房租上涨超过20％，就属于违法行为；如果房东要求的房租超出“合理房租”的20％，会遭到巨额罚款；超出50％则构成犯罪。
《租房法》要求，德国所有人口超过5万的城市，都应设专门机构，在当地房东协会、房客协会和中介企业等共同参与下，根据地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况制定表格，指明当地的“合理房租”，两年更新一次。
对提前终止合同的规定，德国法学也侧重房客利益。房客想解除合同，可以不阐明任何理由，只需要提前5个月提出申请。而除非有非常特殊的理由（如房客去世），房东无权单方面终止固定期限合同。如果房东想提前终止合同，而房客不同意，即使是由于房客没钱交房租，德语专业论文，房东也不能将其赶出去，必须由诉讼裁决。而走法学程序往往耗时耗力，用七八年才把交不起租金的房客赶走之类的事例不时出现在新闻里。
为什么在德国可以一辈子租房住
德国政府为什么对房客的保护有着如此高的热情呢？
德国现行《租房法》的前身，德语论文网站，是1917年颁布的《租房紧缺时期保护法》。第一次世界大战中，由于住房紧缺，当时的政府制定了法案，限制房东的解约和涨租行为。之后的几十年中，执政党的更替带来《租房法》的多次修正。该法学在20世纪60年代的一次修订，放宽了对房东的限制，结果导致60年代末房租飞涨，严重扰乱了社会经济秩序。
第二次世界大战之后的几十年里，联邦德国政府兴建大量“社会住房”，还通过多种形式资助个人或机构建造房屋，通过不同的补贴方式低价供应给低收入人群。同时，不论是租房、买房还是自主建房，人们都能拿到各种补贴。
德国实施的是“社会福利市场经济制度”，联邦政府将保障居民住房列为首要的政策目标之一。在竞选中，房地产政策始终是主要议题，如果有人提出的政策会导致抬高房价，他丧失的可能不仅仅是选票，甚至是整个政治生命。
同房租类似，房屋买卖市场也有第三方评值、设定基准价的制度。如果售房者定的房价超过“合理房价”的20％，购房者可向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，售房者将面临最高5万欧元的罚款。超过“合理房价”的50％便构成犯罪，最高可被判处3年有期徒刑。除了基准价制度，政府还对房屋买卖征高额税收。
多种方法影响下，1977年至今的30多年里，德国房价平均每年仅上涨2％。扣除物价因素，德国房价实际上基本保持不变，甚至略有降低。2017年，美国房地产泡沫的破灭，英、法、西等欧洲国家房价随之大幅下跌，德国却基本没受作用。
“德国基本没有人炒房。”朱子娟说。有人通过计算得出，由于德国房价长期没有多大变化，如果买一套房子，10年后出售的话，将所有附加费用都计算在内，甚至要损失10％～11％的价值。
中国最近的一份探讨报告指出，北京申请首套房贷者的平均年龄是27岁。通常这一年龄段的人买房，直接理由是为安定下来结婚。而在德国，首次购房的平均年龄是42岁，对稳定生活的向往通常并不构成买房的动力。
在北京住了两年后，朱子娟有了在柏林买房的打算――在距柏林市区40多分钟车程的郊区，她看上了一套占地面积1000平方米的别墅。那幢附带车库和一间小屋的别墅，价格约合人民币50万元。
(聂勇摘自《看天下》)
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