【摘要】2003年以来，中国的房价飞涨，房地产出现了一系列的问题。本文将通过对德国房地产政策的探讨，对比略论了中国近年来房地产政策的演变，针对当前我国的房价形势，从战略地位、市场体系、法学体系、市场监管等方面提出了促进我国房地产业健康发展的几点启示。
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【关键词】中国；德国；房地产政策对比探讨；启示
一、引言
从2003年起，我国的房价开始驶入快速发展的轨道，部分城市的房地产市场出现了过热的现象。出现的问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻作用了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控方法来给房地产市场发展过热的近况降温。但经过多年的调控，房地产市场存在的问题没有得到根本改善。过去10年里，德国名义房价每年上涨1％，物价水平平均每年涨幅2％，扣除物价因素，德国实际房价在以每年1％的速度缩水。房价十年稳定的德国，其房地产业在金融危机时仍继续保持着平稳的态势。略论德国房地产保持稳定的内在原因，应该说，是独具特色的德国房地产制度起到了关键性影响。
二、德国房地产政策基本内容
（一）政策目标
德国政府在政策上并不把房地产，特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法第20款作为永久性条款确立下了国家的根本目标之一为福利国家，这就包涵了要求与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。
（二）政策方法
1．科学的房地产规划。无论是联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，按每年人口增长、经济结构等对各地区土地规划制定了严格的用途规定。德国的法学还对开发商购房资金的使用、国家建筑建设标准等有严格约束，政府会委托专业的检验机构进行检查监督，开发商每年也必须向房地产管理部门提交工作报告。德国法学规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。
2．健全的房屋租赁政策。德国的《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋，在几种特殊情况下除外。对于租金的调整也有严格规定，《租金水平法》规定：3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%。为了《租金水平法》有执行的依据，每个城市负责房屋管理的权威部门至少每两年定期对各类房屋的租金水平进行调查，发布权威的《房屋租金水平表》，为新合同租金价格的制定提供依据。德国政府每年对居民提供相当数量的房屋补贴，按照家庭人口等指标制定居住标准，如果收入水平不能达到租金要求，政府会发放补贴，补足差价部分。虽然购买住房的家庭也可以申请补贴，但是90％以上的补贴由租房者获得。
3．严厉的法学体系。德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制订的房价超过“地价图”合理范围的20％为“超高房价”，就已经构成了违法行为。关于抬高房价、房租以至于获得暴利者，视程度而言，地产商和房东最高需承担刑事责任。若地产商制订的房价超过合理价格的50％则认为是“房价暴利”，德国的《刑法》规定这种行为已经构成犯罪，将对出售者处以更高罚款，甚至判处最高三年徒刑。另外，德国的《租房法》保障租房者的利益，规定三年内房租价格不能提高超过20％，否则房东会受到严厉的法学惩罚，轻则遭到巨额罚款，重则追究刑事责任。并且有关法学规定，所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”，每两年更新一次。严厉的法学体系对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑影响不言而喻。
（三）政策效果
德国的房地产政策无疑是成功的。德国的人口密度为每平方公里230人，是欧洲人口最稠密的国家之一；在“二战”后和两德统一后，德国曾是全球房荒最严重的国家之一。自1977年至今的30多年中，德国的房价平均上涨了60％，而同期个人名义收入额则增长3倍。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法学等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。
三、近年来中国房地产政策演变
自我国实行住房制度改革以来，政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如“国八条”、“国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率、财政政策、保障性住房政策等等。
（一）2004～2017年上半年：调控供需、抑制房价
随着房地产业的发展，诸多问题不断暴露出来。其中，房地产价格上涨是一个突出问题。针对一些具体问题，国务院采取方法，试图予以解决。2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。2017国家出台了一系列调控方法抑制房地产价格上涨，这些政策的重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开。2017年初，中央经济工作会议确定了当年度的宏观调控的“两防”目标，一是防止经济增长由偏快转变为过热，二是防止价格由结构性上涨转变为通货膨胀，并实行稳健的经济政策和从紧的货币政策。
（二）2017下半年～2017年10月：紧缩性的宏观调控政策开始松动
为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。9月15日，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，这是中国央行六年来首度降息。在金融危机的作用下，2017年9月以后刺激政策的出台，造成大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。
（三）2017年11月以来：严厉调控，促进房价合理回归
随着宏观经济好转，2017年下半年房地产市场再次出现了过热的现象，房地产调控重新启动。各项政策出现逆转，12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”。2017年是我国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。
根据前面的略论可见，面对房地产领域出现的市场无法调节的问题，中国政府出台的一系列方法，对房地产市场的健康发展、房价上涨速度的减缓、房地产投资增速过猛势头的遏制有一定的影响。但是，由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，相关决策存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
四、德国房地产政策对中国房地产调控的启示
（一）完善住房市场体系和机制
1．加大土地供应力度，提高土地利用效率。我国处在住房消费稳定增长阶段，面对当前较为强劲的改善型住房需求、结婚购房和城镇化过程中非本地户籍人员购房等刚性需求，在市场供不应求的特殊阶段，采取提高首付和贷款利率，以及限购和限外等作为短期政策可以理解，但作为长期政策，还是要在合理引导住房消费需求和消费模式的前提下，从增加市场供应入手，才能解决房价持续上涨的后顾之忧。当务之急是加大土地供应力度，提高土地利用效率。政府应学习德国的先进经验，有前瞻性的战略眼光，提早做出城市规划，着眼未来的发展方向，德语论文题目，充分利用现有土地。比如采取“两高两严”办法节约集约利用土地，“两高”是提高容积率和建筑高度；“两严”是严控建筑密度和严保绿化率。倡导建筑向高空发展，谋求内涵式发展。
2．规范房屋租赁市场。近几年，我国房地产价格不断攀升，许多工薪阶层奋斗了一生，也买不起一套房。无奈之下，只得选择租房。在这种情况下，租房市场异常火爆，供不应求，便形成了卖方主导的局面，由于没有健全市场和法学保障，租房者毫无讨价还价的能力。因此，德语论文，完善租房市场，设定合理的房屋租赁价格是关键。政府应借鉴德国的成熟模式，如可以通过减免税收等手段，鼓励更多存量房进入租赁市场，促进房屋租赁市场的供需平衡，从而借助市场调节稳定租赁价格。同时还需要大力发展公共租赁住房、廉租房，以解决“租不到房、租不起房”的解决低收入群体的实际困难，循序渐进地建立多渠道、多层次的租赁房供应体系。
（二）落实和完善住房保障机制
2017年全国人大常委一份调研指出，2017年全国保障房任务的投资完成率仅为23.6％。保障房作为主体市场，政府管制市场所提供的住房在全社会住房供给体系中至少应占到70％以上（1998年房改方案规定经济适用房占85％，廉租房占5％），该市场应该主要面向社会的中低收入阶层，而不是像现在的经济适用房只是针对穷人阶层。保障房惠民工程，几乎成了中央和老百姓的“两头热”，但许多地方政府积极性并不高。要解决这一问题，可以借鉴德国模式，将房地产政策作为政府官员业绩的考核标准，而非仅看GDP的增长来决定其升迁。通过这一政策，则可以很好推动地方政府关注保障房政策的落实和实施。
（三）健全完善房地产的法学体系
我国的租房市场管理混乱，没有完善的法学体系，租客的利益得不到有效保障。应学习德国出台规范租房市场，保障私人租房市场权益双方利益的法学，详细规定租房权益双方应享受的权利和应尽的义务。此外，在现有法学规定基础上，借鉴德国的有关房地产法学法规，出台一部比较完善的房地产专门法学或对现有房地产法学法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》等进行修订完善，明确房地产管理中，政府、房地产开发商、地产评估师等的职责及应承担的法学责任；房价、房租确定的标准；新建住房的比例、用途，有效避免重复开发、滥开发现象发生，增强对房地产违法行为的震慑力，保护公民的合法权益。
（四）拓宽房地产监管的渠道和手段
确定房地产的主管部门和参与部门，并明确分工，强化监管力度。建设、物价、人民银行、房产交易等政府主管部门应切实加强对房地产开发建设的全程监管，在土地供应、规划设计、建设施工、经营销售及贷款投入等各环节健全完善监管协调配合机制，逐步实现对房地产市场全方位、立体综合监管。建立健全房地产市场违法、违规问题的处理机制，应用经济、法学、行政等多种手段进行房地产市场综合治理，严厉打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
参考文献
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