新华社驻德国记者郇公弟曾说,“应该给德国政府房地产政策打99分”。笔者认为,这是中肯的评价。
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住房供求均衡保证房价稳定
目前,德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计,从1977年至今的30多年里,德国平均房价仅上涨了60%,而平均每年涨幅不过是2%,如果扣除物价上涨因素,德国房价实际上是在缩水或者几乎没有上扬。
按照中国一些专家的观点,房价稳定的前提是住房供应充足,提高住房自有率。可是,德国的情况并非如此。据统计,目前德国家庭住房自有率仅为42%,另有58%的家庭是租房居住。年轻人中,77%的人都属于“租房族”。
那么,德国房价为何长期保持稳定呢?最直接的原因是,德国住房供求均衡。
德国目前大约有3800万户家庭,住房总数约4000万套,完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时,根据德国政府的土地规划,近年来德国每年新增住房在25万套～30万套,这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低,德国人口已连续多年负增长,按照现在的人口负增长速度,预计未来40年里,德国人口将减少到7000万人或是更低。
当然,住房供求均衡甚至供大于求,并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场,房地产开发商竞拍土地之后,囤积而不开发,人为制造土地供应短缺,推高房价。
德国的房价完全取决于市场供求关系,政府并不直接对房地产市场进行干涉(甚至不直接向市场提供住房),但是通过出台一系列法学和政策以确保房地产有序发展,既实现了“居者有其屋”,又让炒房者没有机会可乘。
明确房地产业的定位
与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是,德国坚决否定房地产“支柱产业”说,将其作为社会福利机制的重要一环(汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业)。德国《宪法》第20条规定,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一,是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。据《光明日报》2017年7月19日的略论文章介绍,房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价,丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以,虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房,但都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。
通过税收手段打击炒房者
政府通过税收手段,加大房地产投机炒作的成本,压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国,自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要缴纳15%的差价盈利税。从2017年1月1日起,对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,同时也抑制了德国人投资买房的需求。
住房金融制度为稳定房价提供制度保障
由于战争对国民经济和住房的严重破坏,“二战”后的一段时间里,德国既是经济困难国家,又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴,政府拿不出更多的钱用于住房,因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。
德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右,另外30%的住房贷款来自商业贷款,其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定影响。
国家对建房储蓄体系给予大力支持,国家对参加住房储蓄者给予奖励,对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策,同时公司给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激,使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前,东德地区私人住房只占5%,目前已上升到27%以上,德国私人拥有的住房已达到40%以上。
对购建住房者给予补助
如购买自住新房,购买者在8年内可得政府每年5000马克的补助;若有孩子,每人每年可得到1500马克的补助(即5000马克×8年/ 1500马克/孩子×8年)。如购买自用旧房,也可在8年内得到政府每年2500马克的补助;若有孩子,也是每人每年再可得到3500马克的补助。如购买建造合作社住房,购买者在8年时间内,每年可得到政府2400马克的补助;若有孩子,每人每年可得到750马克的补助。
视赚取房价、房租暴利为犯罪并予以严惩
德国法学规定,关于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%即为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。
与房屋出售价格一样,德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过5万人口的城市,由市政府主管的市政建设部门或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构,根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的“租房价格表”,并公开。该表每两年更新一次,房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%,则就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》,这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉,不仅房租立即降到“合理房租”以内,而且房东将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%,则就作为“房租暴利”论,根据《刑法》,这已构成了犯罪行为,房东将受到更高罚款,甚至判处三年的徒刑。
通常人们寻找租房时要借助中介商,在德国,你不必担心“挨宰”,因为有《住房中介法》。这项法学规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障,不少人非常愿意租房,而不愿意购房。
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