美国房地产市场次贷危机引发了一场席卷全球的国际金融危机，而上世纪80年代末日本房地产业的泡沫破裂更是引来了经济的全盘崩溃。如何驯服这个“罪魁祸首”？如何调控房地产市场？这成为世界各国争相关注的话题。当前因受国际金融危机的冲击，一些欧洲国家如法国、英国、爱尔兰、西班牙等房价齐齐大跌，但唯独一个国家--德国却上演了一场“逆袭”，不仅房地产市场始终保持平稳，经济更呈现出持续增长的良好势头。自1977年至今，德国人均收入增长了三倍，而同期房价平均只上涨了60%，也就是说德国房价平均每年只上涨了1%。若扣除物价上涨因素，德国近10年来的房价不仅没涨，还以每年1%的速度在下降。为什么德国能够保持房地产市场如此平稳的发展？为何德国能够在全球金融风暴中独善其身？究其原因，关键就是德国的房地产市场调控政策功不可没。
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从根本上看，德国实行的是社会市场经济制度，政府一方面确保市场经济的平稳运行，另一方面对市场经济的不良后果如分配不公、恶性竞争等进行必要的干预，宏观调控力度较大。德国宪法明确规定，“德国是一个高福利国家”，在住房制度方面也实行福利性住房政策。德国政府一直强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成为联邦政府首要的政策目标之一。这种“政府主导、市场参与”的房地产发展模式，造就了德国这个世界房地产市场调控的成功典范。具体来看，德国的房地产市场调控经验有以下几点。
住房规划严格规定福利房比例
德国是世界上实行最完备、最严格住房规划的国家之一，这也成为政府管控房地产市场的重要手段。在德国的住房规划中，依据家家有房住的基本目标，德国政府对高、中、低档房屋的比例作了明确规定，特别是对低收入者，需由各地方政府依据当地情况明确规定福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，由开发商开发后再以较低的价格提供给需要者，其中的市场差价由政府补贴。这类福利房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。在福利房兴盛时期，德国约有1/3的住房被用于此。
“三大杀手锏”严格控制房价
几年前，柏林市中心黄金地段的公寓楼售价只有每平方米1500欧元(约相当于人民币15000元)，比中国一些大城市的房价还低，而德国人的平均工资却是中国的10倍多。而当时英国伦敦同等规格的房价至少是柏林的10倍。在英国、西班牙等国房价大幅上涨又大幅下跌的情况下，德国房价却一直保持平稳。近年来，大量国外炒房团瞄准德国的低房价涌入炒房，但都折戟而归。原因就在于德国政府有着“三大杀手锏”严控房价：一是为不同地段、不同类型的住房制定了详细的“基准价格”，这类指导价具有法学效力，所有房地产交易必须照此执行；二是对抬高房价者必要时施以刑罚；三是对炒房者课以重税。德国法学规定，如果出售者的房价超出“合理房价”的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临高额罚款；而如果房价超出“合理房价”的50%，就构成了犯罪，不仅会面临巨额罚款，甚至还会被判三年徒刑。
严格监管开发商的一切活动
在德国，房地产开发商受到了严格限制。真正从事销售的房地产开发商所占比例不高，许多开发商仅负责房屋的开发建设，完工即交工，这在福利房建设中尤其明显。此外，政府还会通过完备的法学和制度对房地产商进行监管，开发商除了要严格遵守政府提供的建筑图外，还必须严格执行对购房者的各项承诺，包括居住面积、户型分割以及室内设备标准等各项细节。由于房地产商的开发建设和销售活动，完全被纳入到了严格的法学和制度监管框架内，故其任何市场操控和暴利投机活动都无法得逞。
高税收制度压缩投机空间
德国政府一直采取高税收制度限制炒房行为，压缩房地产投机的利润空间。政府对房地产交易获利者征收高额的土地购买税和资本利得税，对住房交易每笔征收1%到1.5%的不动产税和3.5%的交易税，对获利所得征收15%的盈利税，对房租收入则征收25%的所得税。各地方政府通过出台相应法规限制高房价和高房租，并通过课以重税的方式严格限制房地产市场的炒作和投机行为。通过积极应用税收手段，德国政府无论是在新增房屋建设、保障性住房供应方面，还是在限制房地产投机方面，都取得了立竿见影的效果。
近乎完美的租房保障制度
德国是租房率比较高的国家，只有40%左右的家庭拥有房产，其他60%左右的家庭依靠租房为生，这其中青年人租房率高达77%。为什么会有这么高比例的家庭愿意租房居住？原因在于德国法学给予了租房者近乎完美的制度保障。在德国，租房的“安全感”不亚于买房，德国法学规定，房租基准价格由专门机构根据房屋状况评定，德语论文，房东不得随意涨价，德语论文网站，房东要提高租金，必须书面举证理由，即使涨价也必须符合连续15个月内未曾涨价的要求，且涨幅一般不得超过10%，否则房东将会面临被起诉的后果。与此同时，《租房法》还非常详细地规定了租房者的权益，例如租房时房东需保持房屋及内部设施完好无损，若有损坏需由房东承担修理费用；租房合同一经签订，房屋使用权归房客所有，包括房东在内的任何人未经许可无权进入；若租房者无钱支付房租，房东不得直接将其赶出，需上诉法庭，在租房者出据足够证据证明无钱缴纳房租后，由政府提供租房补助。鉴于法学对租房者的充分保障，大部分德国人认为租房比买房更合算，而买房多被视为一种投资或养老方式。
独立的房地产评估机制
德国房价的稳定，还有一个非常重要的保障手段，就是独立的房地产评估机制，其中有两个角色发挥着重要影响：房地产评估师和房地产评估委员会。根据《联邦建筑法》，德国各地成立了“房地产公共评估委员会”，其职责是对当地的地价、房价等制订基准价，形成详细的“地价图”。组成该委员会的房地产评估师，需要通过专门的考试，经宣誓并经法学认可后方能获得从业资格。评估师资格实行年审制，不合格者将被取消资格。评估师需对自己的评估结果承担法学责任，负责年限长达30年。由其评估的基准价格具有很强的权威性和约束力，政府以此制定房屋销售和出租指导价，售房者和出租者都必须以此为准。 | 
