随着国务院对我国房地产调控力度的进一步加大，我国许多大中城市的房价终于有所降温。温家宝总理2017年11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示：“中国下调房价是国家坚定的政策。”温家宝的重要讲话，无疑会对当前中国的房价走向产生重大作用。那么，德语论文网站，政府应该怎样把握好房地产调控的力度呢？在房地产调控方面，笔者发现德国作为房地产发展较快的国家，在房价调控方面积累了一些先进的经验。
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住房供求均衡，保证房价稳定
目前，德国普通住房的价格在每平方米2050欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水或者几乎没有上扬。
按照中国一些专家的观点，房价稳定的前提是住房供应充足，提高住房自有率。可是，德国的情况并非如此。据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%，另有58%的家庭是租房居住。年轻人中，77%的人都属于“租房族”。
那么，德国房价为何长期保持稳定呢?最直接的原因是，德国住房供求均衡。
德国目前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时，根据德国政府的土地规划，近年来德国每年新增住房在25万套～30万套，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增长速度，预计未来40年里，德国人口将减少到7000万人或是更低。
当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场，房地产开发商竞拍土地之后，囤积而不开发，人为制造土地供应短缺，推高房价。
德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉(甚至不直接向市场提供住房)，但是通过出台一系列法学和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者无机可乘。
明确房地产业的定位
与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，将其作为社会福利机制的重要一环(汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业)。德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。据《德国房地产》2017年第7期的略论文章介绍，房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。
通过税收手段打击炒房者
政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，德语论文题目，还要缴纳15%的差价盈利税。从2017年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。
住房金融制度为稳定房价提供制度保障
由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出更多的钱用于住房，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。
德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定影响。
国家对建房储蓄体系给予大力支持，对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时公司给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，东德地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。
对购建住房者给予补助
如购买自住新房，购买者在8年内可得政府每年5000欧元的补助;若有孩子，每人每年可得到1500欧元的补助（即5000欧元×8年/ 1500欧元/孩子×8年）。如购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500欧元的补助;若有孩子，也是每人每年再可得到3500欧元的补助。如购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400欧元的补助;若有孩子，每人每年可得到750欧元的补助。政府出台的这些补助政策，也在一定程度上缓解了住房者的压力。
视赚取房价、房租暴利为犯罪并予以严惩
德国法学规定，关于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%即为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。
与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过5万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的“租房价格表”，并公开。该表每两年更新一次，房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到“合理房租”以内，而且房东将受到最高10万欧元的罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，根据《刑法》，这已构成了犯罪行为，房东将受到更高罚款，甚至判处三年的徒刑。
通常人们寻找租房时要借助中介商，在德国，你不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法学规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。
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