德国住房市场及其近况
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过去10年,许多国家都把房地产业作为其经济增长的支柱产业,导致全球房价飞涨最后崩盘。而在这期间,德国房价却能始终保持较低水平,德国的名义房价每年仅上涨1%,而德国物价水平平均每年涨幅却达2%,也就是说扣,除掉物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。
据德意志联邦银行在2017年6月18日公布的月报中称,近年来德国经济增长强劲,德国家庭收入迅速增加,家庭平均净资产达20万欧元。自1977年至今的30多年中,德国个人名义收入额已经增长了3倍,但是同期平均房价仅上涨了60%。目前,德国普通住宅每平方米均价在1000到2000欧元之间,可以看出,德国的房价实际水平不是很高。
德国住房市场稳定的原因
“房价10年不涨”的德国,房地产业在金融危机时仍继续保持着平稳的态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策,该政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。
第一,合理的住房福利政策导向。德国政府在政策上并不把房地产,特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。
第二,完善的房地产市场机制抑制高房价。由美国次贷危机引发的全球金融危机使各国房地产业受到极大冲击,房地产市场大受挫折,而此时德国房地产市场却很稳定。略论其缘由,完善的房地产市场机制,起到了关键性影响。
科学的房地产规划是德国政府调控房地产市场的首要手段。无论在联邦还是州、市及村镇层面,德国都有着详尽的建房规划,住房建设依据人口的需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要。
德国完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制影响。德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。由于德国严格的租房法,注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
德国鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断,是保证房价控制在合理范围内的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史,目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
德国的房地产评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。这就使得德国的房地产价格既不取决于政府,也不取决开发商,而是取决于市场,市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。
第三,完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器影响。
第四,严厉的税收政策抑制投机行为。税收手段是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间,使得他们投机房地产无利可图,只得放弃炒作房地产。
第五,健全的法学机制为稳定房价提供了法学保障。德国法学规定,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判处三年徒刑。这些法学不仅抑制了国内炒房者的投机行为,而且还有效地抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。
德国的稳定住房政策对中国的启示
如何解决中国居民的住房问题?德国的房价十多年保持不变的奇迹给我们提供了很好的借鉴模式。
第一,放弃房地产的“支柱产业”地位是关键。随着2003年国务院“18号文”的颁布,国家对房地产作为国民经济的重要支柱产业做了肯定,国内房价也正式开进了“快车道”,房地产也被视为拉动经济增长的核心支柱产业。 但与此同时,在房价飙升的背后,老百姓居住问题却日益恶化,富裕阶层通过炒房获取暴利,大部分中低收入阶层要么为房子“背负”二三十年的债务,要么就只能对高房价望而兴叹。因此,我们应该借鉴德国模式,放弃将房地产业作为我国经济增长的支柱产业,采取福利住房政策,解决居民住房问题。
第二,完善住房市场体系和机制。这又主要包括如下几个方面:
制定科学的房地产市场规划,保证供需平衡。要保证居者有其屋,政府就必须制定科学而严密的房地产规划,依据人口需求增长而确定房屋的供给,而不能将房地产供给完全交给房地产开发商决定。
可放宽房屋建设管制,允许自建房和集资建房。目前,我国城镇居民只能从开发商那里购买商品房,这就造成了开发商垄断房屋供给。要抑制高房价,不能单靠政府规定房价应该定在某个范围,而应该从源头上解决该问题,增加商品房和保障房供给,允许居民自建房和单位集资建房,改变开发商垄断房屋供给的局面。
规范房屋租赁市场。近几年,我国房地产价格不断攀升,许多工薪阶层奋斗了一生,也买不起一套房。无奈之下,只得选择租房。在这种情况下,租房市场异常火爆,供不应求,便形成了卖方主导的局面。房屋的租赁价格并非是由买卖双方决定,而是由房主任意定价,并且租房的时间一般较短,一个租赁周期结束后,房主便会上调房价,否则便要求租房者搬离。由于没有健全市场和法学保障,租房者毫无讨价还价的能力。因此,完善租房市场,设定合理的房屋租赁价格是关键。政府应通过减免税收等手段,鼓励更多存量房进入租赁市场,保证供需平衡,稳定价格。同时还需要大力发展公共租赁住房,切实解决低收入群体“租不到房、租不起房”的实际困难,逐步建立多渠道、多层次的租赁房供应体系。
第三,落实和完善住房保障机制。虽然保障房已经搞了很多年,中央围绕着保障房也推了不少政策,不断追加保障房的规模。但反观2017年全国人大常委一份调研,2017年全国保障房任务的投资完成率仅为23.6%。目前在全国城镇的低保家庭中,各级政府已通过各种方式缓解住房困难的仅占7%左右;在全国已开展廉租住房的城市,其覆盖面仅在1%左右。这项惠民工程,几乎成了中央和老百姓的“两头热”,而许多地方政府积极性不高。要解决这一问题,可以借鉴德国模式,将房地产政策作为政府官员业绩的考核标准,而非仅看GDP的增长来决定其升迁。通过这一政策,则可以很好推动地方政府关注保障房政策的落实和实施。(作者分别为中国社会科学院工业经济探讨所探讨员;中央财经大学商学院)
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