房价为什么10年不涨
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德国的房价近年来一直不高，每平米均价在1000至2000欧元。在1977年至今的30多年中，德国的平均房价仅上涨60%，而同期个人名义收入额已经增长了3倍；在过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年仅上涨1%，扣出调物价因素，德国的房价实际上处于下跌状态。
与德国房价不涨形成明显对比的是，在过去10年内其他大多数欧洲国家的房价已经上涨了2到3倍，而在我国，房价飞涨的速度更是令普通民众望“房”兴叹！
与中国相比，德国普通住宅的均价，即使按汇率算也只相当于我国大城市的水平，但德国人的平均工资却相当于我国的10倍到20倍。而目前德国家庭的住房自有率仅有42%，另有58%的家庭式租房居住，而年轻人中租房者更是占了77%之多。德国人开始购房或建房时平均年龄为42岁。这在欧美国家是罕见的，相比稳定充足的房屋供应量，在德国，低房价并没有刺激德国的年轻人买房置业，这的确是一个值得关注的现象。是什么原因使得房价多年不涨而人们的购房热情又不高呢？
“长期来看房价上涨的潜力有限，德国房屋供应已经供需平衡，况且人口老龄化，人口减少等因素更加减低了对住房的需求。从中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的作用，德国房价一般不会大涨大跌。从短期来看，德国租房市场发达，有稳定的房子可以租住，何必着急买房子呢？40岁之前不买房在德国很正常。”这是德国一家企业的管理者对德国房价不涨反跌的略论。
德国目前有8200万人口，而住房总数达到约4000万套，基本上满足了每个家庭一套住房的需求。而德国的人口出生率已经连年出现下降趋势，实质上限制了炒房的空间。
德国的房价还取决于政府关于房产的稳定方法。德国稳定房产的主要方法有以下三点：
一是政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，通过重税压缩炒房者进行“低买高卖”的利润空间。通过各种税收手段，限制投资性买房。在德国，用于出售的房地产要缴纳评估价值L%到L.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。这样的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。
二是加大房屋租赁市场建设，保障租房的“安全感”。德国的房屋租赁市场十分发达，在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，所以有不少德国家庭几十年来一直居住在一所出租房中。政府会通过严格的法学规范房屋租赁市场，保护承租者的利益。
三是德国政府实行结构政策，对住房建设和租赁行业进行补贴。以1973年至198L年的政府补贴为例，得到最高补贴的是房屋租赁和农业。例如，农业补贴1973年是99.91亿马克，1974年为102.71亿马克，1979年是164.02亿马克，1980年是163.99亿马克，1981年经济衰退时也达到了L46.14亿马克；处于第一位的就是房屋租赁补贴：1973年为98.11亿马克，L974年为112.31亿马克，1979年是159.83亿马克，1980年则达170.20亿马克，1981年竟然高达178.86亿马克。
占小便宜后果严重
德国前总理施罗德有一次乘飞机前往两班牙，随行带上了自己的夫人。媒体知道后曝光此事，施罗德赶紧为夫人补上了3700欧元的费用。从此施罗德不管到哪里去都只能一个人坐宽大的公务飞机，而让夫人自己坐普通客机前往，因为坐施罗德的公务飞机太贵了。看来人都是一样，不管是发达国家还是发展中国家，人都是喜欢占便宜的，没有一定的机制约束，没有媒体的自由报道，人邪恶的一面就会暴露出来。
德国前央行行长更冤。此君前往奥地利度假，旅馆主人见到贵客，赶紧热情接待并让客人免费住宿两个晚上。这在我们看来没有大的问题，可是在德国却是一件天大的丑闻，事情被媒体披露后此君不得不辞职。
德国前经济部部长莫勒曼丢官的故事更是离奇。他的小舅子做建材生意，想请姐夫帮忙宣传一下。本来德国官员为公司家宣传是天经地义的事情，哪个官员出国访问不带上一群公司家？问题却出在莫勒曼动用了经济部的一张信笺纸，他把推荐信写在经济部的一张信笺纸上。这下问题就大了，媒体这样怀疑：第一，占用公家的信纸；第二，有利用经济部威信来为亲戚宣传的嫌疑。随后这个经济部部长只能辞职了事，如果莫勒曼动用经济部的信笺纸来为别的公司家宣传，德语论文，还是会受到谴责但不至于丢官。可见在德国做官需要多么的小心翼翼。
一次，现任德国总理默克尔女士宴请公司家，媒体怀疑总理动用公款请客吃饭，于是在媒体上公开质疑。这位总理慌忙展示票据并澄清是自掏腰包请客，媒体这才“善罢甘休”。默克尔并未因为媒体捕风捉影而不依不饶，更没有想方设法去封杀造谣的媒体，反而平静地认为监督是媒体的责任。可见在德国，制度的威慑力已深入到骨髓，官员也认为媒体监督天经地义。
钱是你的，但资源是社会的
有这样一个故事：
几名中国员工在德国一个港口城市就餐，德语毕业论文，由于吃剩下的饭莱太多被当地社会保障机构工作人员罚款。当地社会保障机构工作人员郑重地告诉就餐的中国顾客：“需要吃多少，就点多少！钱是你自己的，但资源是全社会的，世界上有很多人还缺少资源，你们不能够也没有理由浪费！”那几名中国员工脸红了，他们把罚款单复印后，每人留一张作为纪念，回去后贴在家里的墙壁上，以便时常提醒自己――钱是自己的，但资源是大家的。
“钱是你自己的，但资源是全社会的”，这句话听起来很平淡，但却反映了德国人的节俭意识和生活观念。的确，大自然赋予给我们人类的资源是有限的，而浪费资源无异于浪费生命，甚至可以说是犯罪，这是德国人给那些习惯铺张浪费、习惯大吃大喝的人所上的一堂资源节约课。
德国的磁悬浮技术在全世界处于领先地位，不少国家都引进了这项技术以增加运输的效率。但在德国，这项技术却很难得到推广，原因是大部分德国民众都极力反对。自己探讨出来的先进技术自己不用，却让给别的国家使用，这的确令人匪夷所思。造成这个奇怪现象的原因是，建造磁悬浮列车要花费巨资，成本很大，这让以节俭为美德的德国人很难接受，纷纷表示反对。
德国的经济自战后发展迅速，但公民道德资源节约意识始终如一，政府也在全力发展经济的同时，号召全民节俭。虽然，现在德国已经是发达国家，人民生活水平很高，但是节俭意识已经在民众心中根深蒂固，真正是一种令人崇尚的美德。很多公共场合，比如餐馆、旅店、商店，都挂有“节约用水”、“节约资源”等标识牌。人们的生活也是精打细算，从一日三餐、日用品、外出旅游等各项费用支出上加以控制。
以德国的宾馆为例。德国的宾馆在装修上多为简洁明快的风格，经济适用，室内设施也科学合理，基本功能健全，尽可能压缩公共面积，以便提供更多的客房。这就有别于中国国内那些装修豪华、设施昂贵的星级酒店。德国的自助餐也很经济，不像中国国内酒店那样铺张浪费。
德国人在餐馆用餐时，每餐点的饭菜大都很经济，基本上是把食物吃完，不会剩下，有时没吃完也会在用餐后将所剩食物打包带走。相比之下，中国国内很多地方都有大摆宴会、大吃大喝、铺张浪费的不良风气。
这些都是值得我们学习的地方，中国是发展中国家，虽说地大物博，但关于我们这个有着近14亿人口的消费大国而言，资源相对贫乏。想要提高人民的生活水平，尽快富裕起来，除了致力于发展经济，也要注重节俭节约，使物质财富得到有效地利用。
（摘自新华出版社《你所不了解的德国人：为什么德国民富国强》 作者：杨佩昌）
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