德国是欧洲人口数量最多的国家，德语论文范文，然而在过去的30多年时间里，德国平均房价仅上涨了60%，平均每年涨幅不超过2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上没有上扬。德国房价为何能长期保持稳定呢？主要原因是，德国房价完全取决于市场供求，政府并不直接对房地产市场进行干涉，只是出台一系列法学和政策确保房地产有序发展，既实现“居者有其屋”，又让炒房者无隙可乘。以下经验值得借鉴。
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政府明确房地产业定位。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同，德国政府否定房地产“支柱产业”一说，而是将其作为社会福利机制的重要一环。德国《宪法》第20条规定，德语论文范文，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。这就表明，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。在德国，房地产政策始终是政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能不仅仅是选票，而是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。
政府应用税收手段调控房价。德国政府善用税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需缴纳不动产税，只需缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2017年1月1日开始，又对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收政策限制，压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。
金融制度为稳定房价提供保障。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国百业待兴，政府拿不出过多的钱用于住房建设，因而推行了特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。德国实行的“先存后贷”储蓄模式，约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有的房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且多年不变。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定影响。同时，国家对建房储蓄体系给予大力支持，对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税上采取优惠政策，公司也给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。
政府对购建房者给予补助。德国根据家庭人口、收入及房租支出情况，对购建住房居民给予补贴。如果是购置自住新房，购买者在8年内可以得到政府每年5000欧元的补助。若有孩子，每人每年还可以得到1500欧元的补助；如果购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500欧元的补助。若有孩子，也是每人每年可再得到3500欧元的补助；如果购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400欧元的补助。若有孩子，每人每年可得到750欧元的补助。
对住房收入暴利者予以严惩。在德国，房价、房租超高乃至获得暴利的地产商和房东甚至要承担刑事责任。依照德国《经济犯罪法》规定，地产商出售房屋的价格超过“合理房价”的20%即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉。如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过50%，则为“房价暴利”，触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至被判处三年徒刑。
严格限定房租价格。与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。在所有超过5万人口的城市，市政府主管的市政建设部门或与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构一起，根据地区实际房租情况统计资料确定该地区的“租房价格表”，并公开。该表每两年更新一次，房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动，且提高是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到“合理房租”以内，而且房东将受到最高10万欧元的罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，根据《刑法》规定，这构成了犯罪行为，房东将受到更高罚款甚至被判处三年徒刑。在德国，人们租房时通常借助中介商。《住房中介法》规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以最高2.5万欧元的罚金。由于租房有充分保障，许多人愿意租房，而不愿意购房。 | 
