摘要：完善、高效的房地产税收制度的运行，不仅可以增加财政收入，德语论文范文，而且能遏制房价上涨，调节国民经济运行及收入分配。本文通过深入略论德国的房地产税制的基本状况，房地产市场发展趋势，借鉴他们有效征税和成功遏制较高的房价方法，并结合我国房地产税收实际状况，提出来一系列房地产税征收政策及改进方法。以期完善我国房地产税制，推动房地产税收真正发挥组织财政收入、公平社会财富和促进经济发展的影响。
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关键词：德国 房地产税制 比较 借鉴
在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。虽然我国与德国在经济制度上的具体情况有所区别，但在同为市场经济国家，都要遵循市场经济一般规律方面具有一致性，因此，通过略论高效运行的德国土地房地产税制，在一定程度上可以为完善我国房地产税制改革提供有益借鉴。
1 德国房地产税制近况
德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。而作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。
1.1 土地税
土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平准则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。
1.2 房产税
房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。
1.3 不动产交易税
不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。
1.4 遗产税及赠与税
纳税人为继承人和受赠人，以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，扣除规定的项目主要包括债务、丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额。再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到70%。
德国为保障居民住房，还采取了相应的方法保障国民住房供应。首先，在保有环节的财产税征收以外，如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2017年1月1日起，对投资者的房租收入需征收25%的资本利得税。其次，德语专业论文，德国政府鼓通过其自有特殊合作建房机构--住宅合作社，从信贷、土地、税收等多方面给予支持鼓励居民合作建房、自建房，特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，各类房地产价格由独立的房地产评估师认定，并在各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法学效力，所有的地产交易均有义务参照执行，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。
2 根据德国经验对我国现行房地产税制存在问题的基本判断
我国的房地产税收体系经过几十年来不断完善，关于调控房地产市场，实现土地资源优化配置等方面起到了十分重要的影响。但是与经验比较完善的德国相比，我国现行房地产税收体系还是存在一些问题：
2.1 征税对象不完整，范围比较狭窄
首先，房地产税征税对象过于狭窄，这会阻碍房地产税收调节经济的效果。目前我国房地产税的征税范围并没有涉及农村，而是主要面向城市、县城以及建制镇。关于征税对象，国家对个人非经营性用房以及国家机关、人民团体、军队用房等免征房产税、城市房地产税以及城镇土地使用税，对没有充分利用的林地、荒山实行免征城镇土地使用税。这样城乡税制没有统一，对象也有异同，税负公平的准则根本没有得到体现。
2.2 计税依据设立得不合理
我国房地产税种繁多且存在多个征税标准，如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一，既增加了征收房地产税收的难度，又降低了房地产税对市场的调节力度，违背了房地产税设置的初衷。由于房地产税计税依据存在不合理性，也使得房地产税收收入呈反向增长弹性。在许多区域的土地交易市场上，土地使用税征收标准太低，减弱了税收的调节能力。
2.3 轻保有、重流转
我国目前房产税制存在轻保有、重流转的现象：一是在流转环节的税收种类较多，保有环节的税收种类少；二是在流转环节的税率高，保有环节的税率低。相关资料显示，针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税，最高只有30元/年·平方米，而关于非营业性用房免征使用税。目前我国还存在一种现象，那就是全国空置住房数量正在不断的增加。2017年国家电网企业对全国六百多个城市的进行了调查，发现全国共有6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些住房足足可以容纳2亿人居住。海南三亚商品房空置率更是高的离谱，局部地区达到90%了左右，这表明了我国房地产投机性需求的泛滥对房地产市场的健康发展带来了冲击，这也说明我国对保有环节征收的税额过低，一直使住房空置率如此之高。而我国对流转环节却征收高达30%—60%的增值税，这样不同环节的征税标准差距过大，会严重降低房地产税的调节效率。 2.4 房地产税收的目标繁多
我国房地产税种较多，而每个房地产税种具有不同的政策目标，且每个税种的政策目标都专门化，所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰，各税种之间的政策目标不协调。
除了以上所述问题之外，我国现行房地产税制还存在税费不清、税收征收不公平以及税收政策不统一等问题。现行的房地产税收制度存在的弊端，使得房地产税的调节影响难以发挥效果。而且，我国现行的房地产课税税种在法制上并不健全。
3 借鉴德国经验推进我国房地产税收改革的政策建议
3.1 优化我国房地产税收体系
3.1.1 开通并增加保有阶段的税收
根据有关学者探讨，需要依照统一的计税依据，在房地产的保有环节征收统一的房产税。全部按价格征收，适度增加经营性房屋房地产税收，减少非经营性房屋房地产税收，从而促进各个税收负担的合理分配。与此同时，配和相应的税收优惠政策，例如实行居民自住第一套住房免税政策等。重要的是，如果增加房地产保有环节的税收，使得地方政府财政收入有所增加，那么我们要认清其根本目的并不是为了抑制房地产价格，而是为了平衡地方政府财权和事权不对称的近况。维护税负公平准则是保有环节增税的首要目的，还可以降低潜在经济风险，促进社会和谐。
3.1.2 规范并降低流转环节的税负
一段时间以来，社会各界对收入分配不均的问题十分的敏感，所得税作为调节收入分配，实现收入的第二次再分配的手段为人们所熟悉。规范并降低流转环节的税赋，比如营业税等，以此促进存量资源的重新优化配置；降低房屋出租所得收入税负，逐渐取消规定的房屋出租所得12%的房产税，改征房屋租赁综合税。至今为止，仅上海市已经出台了综合税相关政策。对租借的私有住房收取的综合税为房屋出租所得的5%，关于转租私有住房所得则减半征收综合税。
3.1.3 适当时机开征物业税
当前，国际上许多市场经济较为成熟的国家和地区都已经开始在房地产市场开征物业税，我国也在部分地区开始试点。物业税征收的对象是不动产，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定税款，实际上是政府以其强制力，对房地产的所有者或使用者征收的用于补偿政府提供公共物品和公共服务的费用.它的征收前提在于纳税人必须有房地产资产，并以资产价值作为征收物业税的基础，物业税是保证地方财政稳定的关键性因素。
物业税是在保有环节进行征收的税种，可以合并房产税等针对房地产征收的税费，改为征收物业税，并使物业税征收额度大体与前面合并的税费总额基本相等。这种一次性征收物业税的做法，有利于公务物品和公共服务的利用程度，有利于充分调动地方政府的积极性来为百姓创造优良的生活环境，有利于为本地物业水平和价值的提升打下良好基础，以达到增加消费力的目的。
3.2 完善房地产税收法学法规
3.2.1 制定统一的房地产税基本法学
目前，我国税制不统一，实行标准不统一，计税依据不统一，对房地产税收的征管带来了许多不便，容易造成税源流失，征管不利的后果，这都与我国房地产税收法学不健全有关。所以要尽快统一税制，制定统一的房地产适用法学，制定一部涵盖所有纳税主体，没有内外资公司和国内外公民区别的新的房产税基本法，改善税制不统一的近况，这关于完善我国房地产税收相关法学具有重要意义。
3.2.2 规范房地产税收法学体系
房地产税收法学制度的完善，重点在于规范房地产税收法学体系，我国法学体系还很不完善，一种税收可能涉及几种法学，而关于有些税种还没有明确的法学说明，所以需要对我国房地产税相关的各种规章制度及暂行条列进行整理并适度调整，最终以法学的形式发文。总之，我国房地产税收法学体系的具体设置要充分符合我国房地产市场运行特点。
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作者简介：谷彦伟（1980-），男，湖南衡山人，湘潭大学商学院工商管理（MBA）专业探讨生。主要探讨方向：财务与金融。 | 
